Vendendo seu imóvel nos EUA? O que é preciso saber sobre o imposto FIRPTA

novembro 30, 2020

O mercado imobiliário do Sul da Flórida está em um momento que favorece aos vendedores. Os compradores  estão arrematando os imóveis imediatamente, assim que eles são colocados no mercado. O total de vendas  aumentou 12,5% em Setembro de 2020. O estoque de imóveis residênciais disponível para a compra baixou  37,3%. E o preço médio dessas residências atingiu recentemente o recorde de $425.000.

Apesar de ninguém poder prever com certeza como ficarão os preços dos imóveis no ano que vem ou mesmo  no mês que vem, este parece ser um dos mercados mais favoráveis aos vendedores de que temos notícia.

Se você for cidadão de outro país [que não os Estados Unidos], precisa saber que existe um imposto especial  que se aplica sobre certas vendas de bens imóveis. Se estiver vendendo uma propriedade localizada nos  Estados Unidos, você poderá estar sujeito ao imposto FIRPTA – cujo resultado seria o vendedor ter que  recolher na fonte um valor substancial dos fundos obtidos com a venda.

Estes são valores pagos à Receita Federal dos EUA. Não a você.

Além disso, a receita federal americana, o IRS acaba de lançar uma força-tarefa para encontrar contribuintes  estrangeiros que não pagaram ou não declararam corretamente o imposto FIRPTA.

Felizmente, há certas coisas que você pode fazer para reduzir ou eliminar essa retenção e colocar mais  dinheiro no bolso.

Mas antes disso, vejamos o histórico:

O Básico do Imposto FIRPTA

FIRPTA é a sigla de “Foreign Investment in Real Property Tax Act”, ou seja, a lei que institui o imposto sobre  investimento estrangeiro em imóveis localizados nos EUA. O Congresso aprovou esta lei em 1980 para garantir  que o governo pudesse recolher o mesmo imposto de proprietários estrangeiros que vendem seus imóveis, que o governo geralmente consegue recolher dos proprietários americanos. Se não fosse assim, muitos  estrangeiros simplesmente levariam de volta para os seus países o dinheiro obtido aqui com a venda de  imóveis, escapando do alcance dos agentes cobradores da Receita Federal dos EUA.  Para evitar que isto aconteça, o Congresso introduziu a exigência de que aqueles que compram imóveis de  pessoas que não são cidadãs ou residentes legais dos EUA terão que recolher uma parcela do preço de compra  e enviar este valor à Receita Federal dentro de 20 dias após o fechamento da compra.

Normalmente, se é uma pessoa estrangeira que está vendendo um imóvel, a exigência de retenção do  imposto pode chegar a 15% do valor total da venda. 

Isto poderá realmente desencorajá-lo, especialmente se você já tinha planos de usar estes fundos para  comprar outro imóvel ou mesmo como fonte de sustento. Muitos vendedores acabam pegos de surpresa  devido a esta exigência.

O que é uma ‘pessoa estrangeira’?

Para os fins da lei FIRPTA, o termo ‘pessoa estrangeira’ inclui os seguintes:

  • pessoas físicas não residentes nos EUA
  • pessoas jurídicas estrangeiras (“corporations”)
  • sociedades estrangeiras
  • espólios ou bens estrangeiros
  • trusts (fundos) estrangeiros

Como evitar ou reduzir a retenção prevista na lei FIRPTA

O Congresso introduziu várias exceções de retenção do imposto FIRPTA. Estas são as formas mais comuns para isentar-se de cumprir esta exigência:

1 – Passar no teste básico de preço e uso.

  • O preço do imóvel a vender é inferior a $300.000 (isto se aplica a muito poucas propriedades do mercado atual do Sul da Flórida), E TAMBÉM
  • O comprador tem que assinar uma declaração juramentada de que planeja usar o imóvel para fins pessoais pelo menos 50% do tempo, para cada um dos primeiros dois períodos de 12 meses após o fechamento da compra.

Neste caso, se você quiser evitar a retenção do imposto, mas o preço pedido pelo imóvel for $300.000 ou um  pouco mais do que isto, talvez valha a pena reduzir o preço de venda ou esperar um comprador residencial  que planeje morar no imóvel.

Mas existe um certo risco neste plano de ação: se o comprador acabar não usando o imóvel como residência  pessoal por pelo menos metade dos dois primeiros períodos de 12 meses depois da venda, você será  responsabilizado pelo pagamento do imposto.

2 – Tornar-se um residente permanente

Os residentes permanentes dos EUA que vendem propriedades não estão sujeitos à retenção do imposto FIRPTA. Se você planeja se tornar um residente permanente ou cidadão dos EUA, pense na possibilidade de adiar a venda do seu imóvel até depois que receber seu Green Card. Mas lembre-se também de que esta opção poderá trazer outras consequências fiscais, pois você poderá ter que pagar imposto sobre seu patrimônio no mundo inteiro e talvez seja recomendável preparar um Plano Tributário Pré-Imigração.

3.) Obter um certificado de retenção de imposto

A Receita Federal (IRS) poderá ajustar ou mesmo eliminar o requisito de retenção de imposto se você demonstrar que seu crédito tributário pela venda será menor do que o requisito normal de retenção, ou que a redução do requisito de retenção ou isenção  de pagamento do mesmo não prejudicará a possibilidade deles cobrarem o imposto.

A Receita Federal (IRS) reconhece algumas circunstâncias que podem resultar numa redução ou eliminação do requisito de retenção. A seguir, detalhamos algumas das mais comuns:

  1. Sua venda planejada é isenta de tributação ou, de outra forma, tem direito ao chamado  tratamento de não reconhecimento (“nonrecognition treatment”);
  2. O crédito tributário máximo esperado é inferior ao valor que seria retido normalmente;
  3. Você entra em acordo com o IRS para pagar os impostos você mesmo e apresenta garantia (real ou imobiliária) de que eles poderão cobrar o imposto;
  4. Outras circunstâncias consideradas aceitáveis pelo IRS.

Nós podemos ajudá-lo com um certificado de retenção para isentá-lo total ou parcialmente do requisito de retenção, o que pode ser feito ao preencher e enviar um requerimento de certificado de retenção. Como parte do requerimento, você terá que calcular sua base de cálculo com relação ao imóvel e estimar seus ganhos de capital e imposto devido. O IRS introduziu recentemente algumas mudanças nas normas relativas à tributação de reparos versus melhorias de capital.

Obs.: O IRS pode levar até 90 dias para processar seu requerimento, então planeje de forma correspondente. Esta não é uma estratégia para se adotar na última hora. Planeje com antecedência, bem antes de efetuar a venda.

4 – Venda ou transferência de propriedade ao governo dos Estados Unidos, a um estado ou possessão americana, a um subdivisão política, ou ao Distrito de Columbia. 

Se estiver vendendo a uma entidade do governo dos EUA, eles não estão sujeitos ao requisito de retenção na fonte.

5 – Reorganização para se tornar uma entidade não estrangeira

Mesmo que um dos proprietários seja cidadão estrangeiro, o IRS considera certas empresas nacionais como Pessoas Jurídicas dos EUA para os fins de fazer cumprir a retenção prevista na lei FIRPTA. Neste caso, alguns tipos de entidades dos EUA não estão sujeitas ao requisito de retenção quando vendem propriedades.

6 – Venda ou transferência da propriedade como participação numa empresa nacional com ações negociadas em bolsa.

Não há isenção do requisito de FIRPTA se a propriedade for vendida como participação em uma empresa cujas ações são negociadas numa bolsa de valores dos EUA ou num mercado formal de valores mobiliários.

Como se vê, há muitas exceções à retenção do imposto FIRPTA na fonte e nossos profissionais podem estudar seu caso específico para determinar se esta retenção se aplica ou se podemos usar uma exceção.

Outras perguntas frequentes sobre o imposto FIRPTA

O que acontece se o montante retido não cobrir o imposto? 

Se a retenção for inferior ao valor do imposto que você deve pagar, você ainda terá que pagar a diferença quando fizer sua declaração de imposto de renda.

O que acontece se o imposto que eu devo pagar for menor do que o montante retido na fonte? 

Neste caso, se o montante retido for maior do que o imposto a pagar, normalmente você poderá receber uma devolução pelo valor retido em excesso, quando apresentar sua declaração de rendimentos.

E se eu estiver comprando de um vendedor estrangeiro? 

Se você for comprar um imóvel de um vendedor estrangeiro nos EUA que não se encaixe numa das exceções acima, você estará provavelmente sujeito ao requisito de retenção do imposto FIRPTA na fonte. Caberá a você, o comprador, e não ao vendedor, reter 10% ou 15% da venda, conforme apropriado (dependendo do preço), e transferir este valor ao IRS dentro de 20 dias após o fechamento da venda.

Trabalhe com um contador certificado (CPA).

As regras do imposto FIRPTA são complexas. Se você for um cidadão estrangeiro ou representar uma entidade, espólio, propriedade ou fundo (trust) estrangeiros, e estiver pensando em vender um imóvel nos Estados Unidos, consulte-nos hoje mesmo. Ao trabalhar com um especialista tributário qualificado com experiência nesta área do direito tributário, você poderá economizar grandes somas de dinheiro, bem como o tempo e esforço que seriam necessários para aprender todos os pormenores e meandros deste assunto tão impenetrável.

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Será um prazer trabalhar com você.