¿Está Vendiendo una Propiedad? Lo que Debe Saber Sobre la Rentención de impuesto FIRPTA

noviembre 30, 2020

El mercado está a favor de los propietarios de bienes raíces del sur de Florida que quieren vender sus propiedades. Estas propiedades se están vendiendo tan pronto como salen al mercado. Desde septiembre del 2020, las ventas aumentaron un total de 12,5% interanual. El inventario de viviendas unifamiliares se redujo en un 37,3%, y el precio medio de estas viviendas alcanzó recientemente a un máximo histórico de $425.000.

Si bien nadie puede predecir con certeza el comportamiento de los precios de las viviendas el próximo año, o incluso el próximo mes, este parece ser uno de los mercados más activos en los últimos años.

Empero, las personas extranjeras deben tener en cuenta un impuesto especial que se aplica a ciertas ventas de bienes raíces. Si la propiedad en venta está ubicada en los Estados Unidos, puede toparse con FIRPTA– la ley por la cual se retiene una cantidad sustancial de los ingresos de la venta.

Ese dinero está destinado al Servicio de Impuestos Internos (Internal Revenue Service – IRS), no para el vendedor.

Afortunadamente, existen la posibilidad de reducir o eliminar la retención y que usted reciba más dinero.

Analicemos primero los antecedentes:

Fundamentos de FIRPTA 

FIRPTA es el acrónimo de «Foreign Investment in Real Property Tax Act» (Ley de Impuestos sobre Inversiones  Extranjeras en Bienes Raíces). El Congreso aprobó esta ley en 1980 para garantizar que los vendedores de  bienes raíces extranjeros pagarán al gobierno el mismo impuesto que los americanos pagan normalmente. De  lo contrario, la mayoría de los vendedores extranjeros simplemente regresarían a sus países de origen con el  dinero y fuera del alcance de los agentes de cobranza del IRS.

Para evitar que esto suceda, el Congreso implementó un requisito por el cual las personas que compran bienes  raíces de una persona que no es ciudadana ni residente legal de los Estados Unidos deben retener una parte  del precio de compra y enviarlo al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre.

Por lo general, cuando un extranjero vende una propiedad, la retención de impuestos puede alcanzar 15% del  total de la venta.

Esto verdaderamente puede cortarle la respiración – especialmente si cuenta con ese dinero para comprar  otra propiedad o para vivir. Este requisito coge por sorpresa a muchos vendedores.

¿Quiénes son considerados “extranjeros”?

Para fines de FIRPTA, el término “extranjero” incluye a los siguientes:

  • Personas extranjeras no residentes
  • corporaciones extranjeras
  • sociedades extranjeras
  • patrimonios extranjeros
  • fideicomisos extranjeros

¿Cómo Evitar o Reducir la Retención de FIRPTA?

El Congreso hizo varias excepciones a la retención de FIRPTA. Las siguientes son las formas comunes en las que  puede evitar el requisito:

1 – Cumplir con una prueba básica de precio y uso.

La propiedad se vende por menos de $ 300.000 (lo cual se aplica a muy pocas propiedades en el mercado del sur de la Florida en estos días), Y;

El comprador debe firmar una declaración jurada que verifique que planea usar la propiedad para fines personales al menos 50% del tiempo, para cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después del cierre.

En este caso, si desea evitar la retención y el precio de venta es de $ 300.000 o sólo un poco más de esta cifra, podría reducir el precio de venta y esperar a un comprador que planee vivir en la propiedad.

Sin embargo, esta medida acarrea cierto riesgo: si el comprador decide no usar la propiedad como residencia personal durante al menos la mitad de los dos primeros períodos de 12 meses después de la venta, usted estará obligado a pagar el impuesto.

2 – Obtener la residencia permanente  

Los residentes permanentes de los Estados Unidos que venden sus propiedades no están sujetos a la retención  de FIRPTA. Si planea obtener la residencia permanente o la ciudadanía, considere la posibilidad de posponer la  venta hasta que reciba la Tarjeta de Residencia. Sin embargo, debe tener en cuenta que esta opción tendrá  otras consecuencias tributarias, ya que deberá pagar impuestos sobre sus ingresos a nivel mundial, y un Plan  Tributario Pre-inmigración puede ser lo más indicado.

3 – Obtener un certificado de retención

El IRS puede ajustar o eliminar el requisito de retención si demuestra que su obligación tributaria por la venta es menor que el requisito de retención normal, o que reducir o exonerarlo del requisito de retención no pone en peligro la capacidad para cobrar el impuesto.

El IRS reconoce algunas circunstancias que pueden llevar a reducir o a exonerarlo del requisito de retención. A continuación, especificamos algunas de las más comunes:

  1. La venta que planea está exenta de impuestos o tiene derecho a que se trate como no reconocimiento.
  2. La obligación tributaria máxima esperada es menos que la cantidad que se retiene normalmente;
  3. Usted llega a un acuerdo con el IRS para pagar los impuestos usted mismo y tiene una garantía que les asegure que puedan cobrarlos;
  4. Otras circunstancias que el IRS acepte.

Podemos ayudarlo a obtener un certificado de retención que lo exonere de una parte o de la totalidad del requisito de retención llenando y presentando la solicitud para dicho certificado. Como parte de la solicitud, deberá calcular el costo de adquisición para fines tributarios de la propiedad y calcular su ganancia de capital y los impuestos estimados. Recientemente, el IRS hizo algunos cambios a las reglas relacionadas con los impuestos de las reparaciones de mantenimiento versus las mejoras de la propiedad.

Nota: Tenga en cuenta que el IRS se tarda hasta 90 días en procesar su solicitud. Esta medida no debe tomarse en el último minuto. Planee por anticipado, mucho antes de la venta.

4 – Vender o transferir la propiedad al gobierno de los Estados Unidos, a un estado o territorio de los Estados Unidos, a una subdivisión política o al Distrito de Columbia.

Las entidades del gobierno de los Estados Unidos no están sujetas al requisito de retención sobre la venta.

5 – Conviértase en entidad no extranjera

Incluso cuando el propietario es un ciudadano extranjero, el IRS considera que ciertas entidades nacionales son personas estadounidenses a efectos de hacer cumplir la retención de FIRPTA. Como tal, algunos tipos de entidades estadounidenses no están sujetas al requisito de retención cuando venden propiedades.

6 – Venda o transfiera la propiedad como participación de una corporación nacional que cotiza en bolsa

El requisito de exención de FIRPTA no se aplica a la propiedad si ésta se vende como participación de una corporación cuyas acciones se negocian normalmente en la bolsa de valores de los Estados Unidos, o en un mercado de valores establecido.

Como puede ver, existen muchas excepciones a la retención de FIRPTA y nuestros profesionales pueden hacer un análisis para determinar si la retención se aplica su caso específico o si existe la posibilidad de usar una excepción.

Otras preguntas frecuentes sobre FIRPTA

¿Qué sucede cuando el monto retenido no cubre el impuesto?

Si la retención es menor que la cantidad de impuestos adeudada, deberá pagar la diferencia cuando presente su declaración de impuestos.

¿Qué sucede si debo menos impuestos que la cantidad retenida?

Por otro lado, si el monto retenido es mayor que el impuesto adeudado, por lo general recibirá un reembolso de la cantidad retenida en exceso cuando presente su declaración de impuestos.

¿Qué sucede si le compro a un vendedor extranjero?

Si planea comprar una propiedad raíz de un vendedor extranjero en los Estados Unidos, y no cumple con una de las excepciones, es posible que esté sujeto al requisito de retención de FIRPTA. El comprador, no el vendedor, tiene la responsabilidad de retener el 10% o el 15% de la venta, según corresponda (según el precio), y pagar los impuestos al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre.

Trabaje en conjunto con un CPA – (Contador Público Titulado).

Las reglas de FIRPTA son complejas. Si usted es un ciudadano extranjero o representa a una entidad, patrimonio o fideicomiso extranjeros, y planea vender bienes raíces en los Estados Unidos, llámenos hoy mismo. El trabajo en conjunto con un experto en impuestos calificado con experiencia en esta área del derecho tributario puede ahorrarle una gran cantidad de tiempo y dinero, y el esfuerzo que le tomaría aprender todos los pormenores de este recóndito tema.

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Esperamos tener el placer de servirle.